Un trabajador se resbala en el andamio que instalaron para pintar la fachada del edificio. O una teja cae y raya tres carros parqueados en la calle. El administrador de la copropiedad recibe la primera llamada — y la primera pregunta casi siempre es la misma: ¿quién responde? En Colombia, la respuesta no es tan simple como “el contratista”. Bajo la Ley 675 de 2001, el administrador de propiedad horizontal (PH) es el representante legal de la copropiedad y tiene el deber de vigilar el buen uso y mantenimiento de los bienes comunes — entre ellos, la fachada. Eso significa que, si algo sale mal durante un mantenimiento, la responsabilidad puede terminar repartida entre el contratista, la aseguradora y la propia copropiedad, según qué tan bien se documentó la contratación.

Nota: esta guía es orientación general y práctica, no un concepto jurídico. Para casos concretos con lesiones, daños importantes o disputas, la recomendación siempre es consultar a un abogado especializado en propiedad horizontal.

Qué dice la Ley 675 de 2001 sobre las obligaciones del administrador

La Ley 675 de 2001, régimen de propiedad horizontal en Colombia, establece que el administrador es el representante legal de la persona jurídica que constituye la copropiedad y debe cuidar y vigilar los bienes comunes, entre los que está la fachada. Esto no lo convierte en responsable automático de cualquier accidente, pero sí lo obliga a actuar con diligencia al contratar servicios que involucran riesgo, como el trabajo en alturas. En la práctica, jueces y aseguradoras suelen revisar si el administrador contrató una empresa certificada bajo la normativa vigente, si exigió pólizas activas y si dejó constancia de esa verificación. Un administrador que puede mostrar esos documentos archivados reduce drásticamente su exposición personal; uno que contrató “al más barato” sin revisar nada, no.

Los 5 documentos que debe exigir antes de firmar el contrato

Antes de aprobar cualquier trabajo de andamiaje en la fachada, el administrador debería tener sobre su escritorio — y archivados, no solo “enviados por WhatsApp” — estos cinco documentos:

Certificado de cumplimiento de la Resolución 4272 de 2021, la norma vigente de trabajo seguro en alturas en Colombia. Debe cubrir tanto los equipos como al personal certificado.
Póliza de responsabilidad civil extracontractual vigente del contratista, con el monto asegurado y la cobertura explícita de daños a terceros, a la fachada y a bienes cercanos (vehículos, zonas comunes).
Planilla de afiliación a ARL de cada trabajador que va a operar en el andamio, en el nivel de riesgo que corresponde a trabajo en alturas (riesgo V).
Plan de trabajo seguro en alturas (o permiso de trabajo en alturas, PTA), firmado por el coordinador de trabajo en alturas del contratista.
Hoja de vida técnica de los equipos: fecha de fabricación, últimas inspecciones y certificado de origen del andamio, ya sea colgante, multidireccional o eléctrico en riel.

Ninguno de estos documentos es opcional ni un “plus”: son la base mínima para poder demostrar, si algo sale mal, que el administrador actuó con la diligencia que exige la ley.

¿La póliza de la copropiedad reemplaza el seguro del contratista?

No. Muchas copropiedades ya tienen una póliza de daños o responsabilidad civil, como exige la Ley 675, pero esa póliza protege a la copropiedad frente a riesgos generales — no sustituye la responsabilidad propia del contratista sobre su personal y sus equipos. Si el contratista no tiene póliza de responsabilidad civil vigente y ocurre un accidente o un daño, la aseguradora de la copropiedad puede negar la cobertura o repetir contra la copropiedad, dejando al edificio expuesto. Por eso verificar la póliza del contratista no es un trámite burocrático: es lo que evita que el seguro de todos los propietarios termine pagando el error de un tercero.

Tres escenarios: quién responde cuando algo sale mal

Un trabajador se cae del andamio: si tiene ARL vigente en riesgo V, la ARL cubre incapacidad, tratamiento y posible indemnización. Si el contratista no lo afilió correctamente, la copropiedad puede verse arrastrada a un proceso.
El andamio raya un carro parqueado o daña un aviso: aquí responde la póliza de responsabilidad civil del contratista. Sin ella, el reclamo llega directo a la administración.
Un residente o peatón se golpea al pasar bajo la zona de trabajo: la señalización, el cerramiento perimetral y las mallas de protección son responsabilidad compartida entre contratista y administración — vale la pena dejarlo por escrito en el contrato, con fotos del cerramiento antes de iniciar.

Cómo blindar la decisión en la asamblea y en el contrato

Ya escribimos antes sobre cómo lograr la aprobación del mantenimiento de fachada en la asamblea de copropietarios. El paso que muchos administradores se saltan es dejar constancia, en la misma acta o en un anexo, de que se verificaron los documentos del contratista antes de contratar. Esa sola línea — “se verificaron pólizas, ARL y certificación 4272 del proveedor seleccionado” — es la diferencia entre un administrador que actuó con diligencia y uno que no puede probarlo. Lo mismo aplica al contrato de mantenimiento de fachada: debe incluir una cláusula explícita de responsabilidad civil y cumplimiento normativo, no solo el precio y el cronograma.

Checklist rápido antes de firmar

Certificado Resolución 4272 de 2021 (equipos y personal)
Póliza de responsabilidad civil extracontractual vigente, con monto y cobertura visibles
Planillas de ARL de todo el personal en riesgo V
Plan de trabajo seguro en alturas / PTA firmado
Hoja de vida técnica de los equipos
Cláusula de responsabilidad civil en el contrato
Constancia de verificación en el acta de asamblea o anexo administrativo

Preguntas frecuentes

¿El administrador de PH puede responder penalmente por un accidente grave?

Solo en casos de negligencia grave demostrada, por ejemplo contratar a sabiendas a una empresa sin certificación ni seguros. La responsabilidad penal es excepcional y depende del caso concreto — ante cualquier señal de proceso penal se debe acudir de inmediato a un abogado.

¿Qué es el “riesgo V” y por qué importa en el andamiaje?

Es la clasificación más alta de riesgo laboral en Colombia, la que corresponde a trabajo en alturas. Los trabajadores deben estar afiliados a la ARL en ese nivel específico; si están mal clasificados, la cobertura ante un accidente puede ser rechazada.

¿Cada cuánto debo pedir actualización de documentos si el contrato dura varios meses?

Lo recomendable es verificar vigencia de pólizas y ARL al inicio y luego cada vez que se renueve el contrato o cambie personal en obra; las pólizas anuales y las afiliaciones pueden vencer o cambiar de trabajador a mitad de proyecto.

¿Qué hago si el contratista no presenta la certificación de la Resolución 4272?

No debería iniciarse el trabajo. Es la norma vigente de seguridad en alturas en Colombia y su ausencia es, en la práctica, la señal de alerta más clara de que el proveedor no cumple los estándares mínimos.

¿Quién verifica que el andamio esté bien armado, más allá de los papeles?

La inspección técnica del equipo antes de iniciar el uso, revisando anclajes, plataformas y sistemas de freno, debería quedar registrada aparte de los documentos legales; proveedores certificados, incluido CYMS, entregan este registro como parte del servicio.

¿Va a aprobar un mantenimiento de fachada y quiere estar seguro de que el proveedor cumple con todo lo anterior? Escriba al WhatsApp 312 627 8110 y con gusto compartimos las certificaciones y pólizas de CYMS antes de que se reúna la asamblea.