El Congreso tramita una reforma a la Ley 675 de 2001, la norma que rige toda la propiedad horizontal en Colombia. Se habla mucho de mascotas y de alquiler turístico, que son los titulares llamativos. Pero hay un cambio del que casi nadie habla y que afecta directamente al bolsillo de su copropiedad: la mayoría necesaria para aprobar una cuota extraordinaria.
Y como el mantenimiento de fachada se financia casi siempre con cuota extraordinaria, ese detalle decide si su edificio puede intervenir la fachada o se queda esperando.
Primero, lo importante: todavía no es ley
Conviene decirlo antes que nada, porque circula mucha confusión. La reforma está en trámite en el Congreso, no aprobada. Hay varios proyectos acumulados sobre la mesa y el articulado puede cambiar en plenaria o quedarse sin aprobar. Nada de lo que sigue es obligación hoy.
Lo que sí es sensato es entender hacia dónde apunta, porque si su edificio lleva años aplazando la fachada, el momento de decidir puede ser ahora y no dentro de dos asambleas.
El cambio que importa: el 70%
Según lo reportado sobre el articulado en trámite, decisiones como cambios en coeficientes, imposición de cuotas extraordinarias o modificación del destino de los bienes comunes exigirían el respaldo del 70% de los coeficientes de copropiedad.
Ese número parece técnico y es cualquier cosa menos eso. Piense en su última asamblea: ¿cuánta gente asistió? ¿Cuánto coeficiente representaba? En muchas copropiedades reunir el 70% de los coeficientes a favor de un gasto grande no es difícil: es prácticamente imposible sin un trabajo previo serio.
Y aquí está el problema de fondo. La fachada es el gasto que más fácil se aplaza y el que peor envejece. Nadie protesta si este año no se hace. Pero el deterioro no se detiene, y cada año que pasa la intervención cuesta más porque lo que era limpieza y resane se convierte en reposición de piezas.
Por qué la fachada acaba siempre en cuota extraordinaria
El presupuesto ordinario de una copropiedad cubre lo recurrente: vigilancia, aseo, servicios, administración, mantenimientos menores. Una intervención de fachada es un gasto puntual, alto y que no se repite cada año, así que rara vez cabe ahí.
Hay tres caminos y conviene conocerlos:
- Cuota extraordinaria. El más común. Es el que quedaría sujeto al 70%.
- Fondo de imprevistos. La Ley 675 obliga a constituirlo. Muchas copropiedades lo tienen olvidado o lo han gastado en otras cosas. Revisarlo es lo primero que debería hacer.
- Provisión plurianual. Incluir cada año una partida en el presupuesto ordinario para la fachada, de modo que cuando llegue el momento el dinero ya esté. Es la vía más inteligente y la menos usada.
Si la reforma pasa tal como está redactada, la tercera opción deja de ser una buena práctica y pasa a ser la única realista para edificios donde no se logre el 70%.
Qué debería hacer un administrador ahora
No se trata de correr a convocar una asamblea de urgencia. Se trata de ordenar la casa mientras las reglas siguen siendo las de hoy.
- Revise el estado real de su fachada, no la impresión desde el andén. Si hubo sismo, con más razón: explicamos por qué en la guía sobre la revisión postsismo y qué no cubre.
- Mire el fondo de imprevistos. Cuánto hay, cuánto debería haber y en qué se ha usado.
- Consiga un diagnóstico técnico y un presupuesto real, no una cifra aproximada. Una asamblea no aprueba una intuición; aprueba un número con soporte.
- Lleve el tema a la próxima asamblea ordinaria, aunque sea solo para dejarlo en acta. Eso protege al administrador y empieza a construir el consenso.
- Si el edificio ya decidió intervenir, no lo aplace a la siguiente vigencia esperando a ver qué pasa con la reforma.
Cómo se arma un presupuesto que sí se aprueba
Aquí es donde la mayoría de las propuestas de fachada mueren, y no es por el monto: es por cómo se presentan.
Una propuesta que se aprueba tiene tres cosas que la que se rechaza no tiene:
Un diagnóstico que se entiende. Fotografías de las zonas comprometidas, no adjetivos. Un copropietario que ve una placa suelta sobre la entrada vota distinto que uno al que le dicen “la fachada está deteriorada”.
El costo de no hacerlo. Qué pasa si se deja un año más: cuánto sube la intervención, qué riesgo legal asume la copropiedad, qué dice la póliza. Sobre lo segundo escribimos quién responde si un andamio falla y qué obligaciones tiene el administrador.
Un alcance cerrado con tiempos. No “mantenimiento de fachada” sino metros cuadrados, días de alquiler de equipo y fecha de entrega. Ayuda mucho conocer el rendimiento real de un andamio colgante en m² por día, porque de ahí sale el plazo y el costo del equipo, que suele ser la partida que más se infla por desconocimiento.
Tenemos una guía dedicada a esto: cómo aprobar el mantenimiento de fachada en asamblea de copropietarios.
Otros cambios de la reforma que tocan el mantenimiento
Más allá del 70%, hay tres puntos en el articulado que conviene tener en el radar:
- Registro único de administradores y un régimen de inspección, vigilancia y control. Si se aprueba, la gestión del administrador queda más expuesta a revisión. Documentar decisiones sobre bienes comunes deja de ser prudente y pasa a ser necesario.
- Seguros de zonas comunes. El proyecto los aborda expresamente y reconoce que son uno de los rubros más altos del presupuesto. Una fachada sin mantener es exactamente el tipo de riesgo que encarece una póliza o complica un siniestro.
- Asambleas virtuales o mixtas con validez plena. Esto juega a favor: es más fácil alcanzar quórum alto si la gente puede votar desde su casa. Si su copropiedad tiene muchos propietarios que no viven allí, puede ser la diferencia entre llegar al 70% o no.
Preguntas frecuentes
¿La reforma ya está vigente?
No. Está en trámite en el Congreso y el texto puede cambiar o no aprobarse. Hoy siguen aplicando las mayorías de la Ley 675 de 2001 vigente.
¿El 70% aplicaría a cualquier gasto de fachada?
Según lo reportado, aplicaría a la imposición de cuotas extraordinarias. Un mantenimiento financiado con el fondo de imprevistos o con una partida ya incluida en el presupuesto ordinario aprobado sigue otra ruta.
¿Conviene adelantar la decisión antes de que se apruebe?
Si el edificio ya tiene diagnóstico y decisión tomada, no hay razón para aplazar. Si apenas está empezando, lo urgente no es votar: es tener el diagnóstico y el presupuesto listos.
¿Qué pasa si no se alcanza la mayoría y la fachada sigue deteriorándose?
La responsabilidad sobre los bienes comunes sigue siendo de la administración. No aprobar el gasto no elimina la obligación de custodia ni el riesgo si una pieza cae. Por eso conviene dejar en acta cada intento y cada advertencia técnica.
¿Cuánto cuesta tener un diagnóstico serio?
Depende del edificio, pero es una fracción de la intervención. Y sin él ninguna asamblea aprueba nada, así que es el primer gasto que hay que hacer, no el último.
En qué podemos ayudar
En CYMS fabricamos y alquilamos los equipos de acceso: andamios colgantes eléctricos, colgantes manuales, pescantes, líneas de vida y anclajes. No firmamos diagnósticos estructurales ni ejecutamos la obra: eso es del ingeniero y del contratista. Lo que ponemos es el equipo certificado y el montaje, y una cifra clara de cuántos días de alquiler necesita su proyecto, que es justo el dato que le falta a la mayoría de propuestas que llegan a una asamblea.
Si está preparando la propuesta de fachada para su próxima asamblea y necesita la partida de equipo con números reales, escríbanos o use el cotizador. Sin compromiso.
Fuentes
Este artículo se apoya en fuentes oficiales y de prensa verificables. Le recomendamos consultarlas directamente, porque el trámite legislativo avanza y el texto puede cambiar:
- Cámara de Representantes de Colombia — «Avanza a Plenaria proyecto que reforma el Régimen de Propiedad Horizontal en Colombia»: camara.gov.co
- Senado de la República — audiencia pública sobre la reforma al régimen de propiedad horizontal: senado.gov.co
- Congreso Visible (Universidad de los Andes) — ficha de seguimiento del proyecto que reforma la Ley 675 de 2001: congresovisible.uniandes.edu.co
- Ley 675 de 2001, texto oficial vigente — Secretaría del Senado: secretariasenado.gov.co
- Infobae Colombia — reporte sobre los cambios propuestos, incluida la mayoría del 70% de coeficientes para cuotas extraordinarias: infobae.com
Consultadas el 14 de agosto de 2026. La cifra del 70% corresponde a lo reportado por prensa sobre el articulado en trámite y no a una norma vigente.
Este artículo tiene fines informativos y no constituye asesoría jurídica. Para decisiones sobre su copropiedad, consulte con su asesor legal y verifique el estado actual del trámite legislativo.